Le prêt in fine est un prêt immobilier spécifique. Son principe est simple : contrairement à un prêt amortissable traditionnel dont le principe consiste à rembourser à chaque échéance une part de capital et une part d'intérêts, le prêt in fine se rembourse, sur toute la durée du prêt, uniquement sur la base des intérêts.

Le coût global du crédit sera évidemment plus élevé sur un prêt in fine que sur un prêt amortissable et ce n'est qu'au terme que le bénéficiaire du prêt in fine devra rembourser le capital en une seule fois.

Toutefois, en garantie du prêt in fine, l'emprunteur devra adosser (c'est-à-dire affecter) soit un placement déjà existant soit un capital futur obtenu par l'intermédiaire d'une épargne régulière Ce placement sera destiné à rembourser le capital emprunté au terme du prêt in fine. On parle d'adossement ou de nantissement.

Le schéma le plus utilisé pour la plupart des prêts in fine est le cadre de l'assurance-vie. Sachez toutefois que les banquiers exigeront une extrême prudence dans la gestion du placement adossé au prêt in fine. Ils n'accepteront pas que les contrats en question subissent les aléas des marchés financiers. En clair, la garantie du prêt in fine devra être investie sur des fonds en euros traditionnels.
Trois méthodes sont généralement utilisées.
Un versement unique. Dans ce cas, la banque calculera le montant minimum à mettre en garantie, c'est à dire le montant qui, sur la base d'une hypothèse réaliste, reconstituera le montant initial du prêt in fine.
Une épargne régulière.
Un panachage des deux méthodes, c'est-à-dire un placement et une épargne régulière.

Avantages du prêt in fine

Le prêt in fine est un prêt immobilier essentiellement destiné aux opérations immobilières locatives.
En effet, le prêt in fine représente pour l'investisseur désireux d'optimiser son opération un double avantage :
Tout d'abord déduire de l'impôt à payer le maximum d'intérêts d'emprunt.
Ensuite diminuer l'effort de trésorerie en diminuant la charge mensuelle puisque le remboursement du prêt in   fine est limité aux seuls intérêts et à l'assurance-crédit
Régulièrement proposé, le prêt in fine est devenu aujourd'hui l'outil idéal pour les investisseurs locatifs désireux d'optimiser l'impact fiscal.

Il n'est pas rare de recourir à deux crédits immobiliers voir plus pour boucler le financement de l'acquisition.

Enfin, il faut également savoir que les organismes prêteurs demandent une assurance-crédit sur le prêt relais.

 

Réglementation du crédit immobilier

En FRANCE, contrairement à beaucoup d'autres pays comme les États-Unis, le crédit immobilier est un prêt très réglementé. Le Code de la consommation vise à assurer à l'emprunteur une véritable protection notamment sur l'information donnée par les organismes (banques et établissements de crédit) qui distribuent les crédits immobiliers.